Quelles sont les protections offertes au cours de l’union, pendant la séparation, et en cas de décès du conjoint ?
PENDANT L’UNION
Mon époux peut-il vendre ou louer le logement familial sans mon accord ?
Non. La vente, la location ou la résiliation du bail du logement familial sont strictement interdites sans le consentement des deux époux, même si le bien appartient à un seul d’entre eux.
C’est le principe d’ordre public de l’article 215, alinéa 3 du Code civil : les époux ne peuvent disposer l’un sans l’autre des droits assurant le logement de la famille. Concrètement, un époux ne peut ni vendre, ni donner, ni louer le bien unilatéralement. Si l’accord fait défaut, l’acte peut être annulé à la demande du conjoint non consentant dans un délai d’un an. Cette règle s’applique impérativement tant que le mariage est en vigueur.
EN CAS DE SÉPARATION (DIVORCE)
Qui occupe le logement familial pendant la procédure et après le divorce ?
Le juge peut attribuer la jouissance du logement à l’un des époux dès le début de la procédure, puis décider de son sort définitif selon l’intérêt des enfants et le régime de propriété.
Pendant la procédure de divorce :
Dans le cadre des mesures provisoires, le juge peut attribuer la jouissance du logement à l’un des époux, que le bien soit commun, indivis ou propre. Cette jouissance peut être gratuite (au titre du devoir de secours) ou onéreuse (paiement d’une indemnité d’occupation).
Cependant, si le logement appartient en propre à l’époux qui l’occupe, la jouissance ne peut jamais être fixée à titre onéreux.
Par ailleurs, en cas de violences conjugales, la loi prévoit une protection spécifique pour le conjoint victime. Le juge aux affaires familiales peut délivrer une ordonnance de protection attribuant la jouissance du logement à la victime, et décider que le paiement du loyer ou des emprunts reste à la charge du partenaire violent.
Enfin, si le logement est détenu via une Société Civile Immobilière (SCI) et qu’aucun bail ou convention n’existe, le juge ne peut contraindre la SCI (personne morale distincte) à laisser le bien à disposition d’un époux.
Après le prononcé du divorce :
Le sort du logement dépendra de son régime de propriété et de l’intérêt des enfants, pouvant mener à une vente, une attribution préférentielle ou un maintien dans l’indivision.
Trois scénarios se dessinent pour les biens communs ou indivis :
- La vente : Les ex-époux partagent le prix, après apurement des comptes.
- L’attribution préférentielle : L’un des époux rachète la part de l’autre (soulte) pour conserver le bien, une demande souvent justifiée par la présence des enfants ou le contexte de violences conjugales.
- Le maintien dans l’indivision : Le juge peut l’ordonner pour une durée déterminée (maximum 5 ans renouvelables) pour préserver le cadre de vie des mineurs si la vente immédiate est préjudiciable.
Lorsque le logement constitue un bien propre, c’est-à-dire qu’il appartient exclusivement à l’un des époux, celui-ci en recouvre en principe la libre disposition. Toutefois, afin de préserver l’intérêt des enfants, le juge peut imposer la conclusion d’un bail forcé au profit du parent chez lequel ils résident, ou attribuer le logement au titre de la prestation compensatoire.
Enfin, si les époux étaient locataires, le droit au bail est souvent attribué au parent chez qui résident les enfants.
EN CAS DE DÉCÈS DE L’UN DES ÉPOUX
Puis-je rester dans le logement familial si mon époux décède ?
Oui, le conjoint survivant bénéficie d’un droit de jouissance gratuit pendant un an, suivi d’une option pour un droit viager d’habitation.
La protection de l’urgence : Ce droit permet au conjoint survivant de se maintenir gratuitement pendant un an dans le logement qui constituait la résidence principale du couple au jour du décès. Ce droit est temporaire automatique, gratuit et d’ordre public. Le défunt ne peut y déroger par testament.
Protection permanente : À l’issue du délai d’un an, le conjoint survivant peut solliciter l’octroi d’un droit viager d’habitation et d’usage, lui permettant d’occuper le logement et d’utiliser le mobilier qui le garnit jusqu’à son décès. Ce droit n’est toutefois pas automatique : il doit être exercé dans l’année suivant le décès et sa valeur est imputée sur la part successorale du conjoint survivant.
Cas particuliers :
- Logement détenu par une SCI : lorsque le bien appartient à une société civile immobilière, aucun droit au logement, ni temporaire ni viager, n’est reconnu au conjoint survivant, sauf stipulation contraire des statuts ou existence d’un bail spécifique.
- Logement en indivision avec un tiers : lorsque le logement est indivis avec une personne tierce à la succession, le droit viager d’habitation est exclu.
Par ailleurs le conjoint survivant peut également demander l’attribution préférentielle du logement lors du partage de la succession, moyennant le paiement éventuel d’une soulte.
Enfin, lorsque le logement était loué par le couple, le conjoint survivant bénéficie d’un droit exclusif sur le bail, même si celui-ci avait été conclu au seul nom du défunt. Il bénéficie en outre d’un droit temporaire au logement d’une durée d’un an à compter du décès, pendant lequel les loyers sont pris en charge par la succession.