28 Juin Indivision – Quand faut-il payer une indemnité d’occupation ?
Un indivisaire qui occupe le bien indivis doit-il payer une indemnité d’occupation ?
Chaque indivisaire peut user des biens indivis et en avoir la jouissance dans le respect des droits concurrents des autres indivisaires.
En principe, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est redevable d’une indemnité (article 815-9 alinéa 2 du Code civil).
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006432422
Toutefois, l’indivisaire qui occupe le bien n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation dans deux cas :
- soit il est titulaire d’un bail,
- soit il ne porte pas atteintes aux droits de ses coïndivisaires.
Par exemple, la jurisprudence considère que l’indivisaire qui occupe exclusivement le bien indivis, sans autorisation des autres coindivisaires, porte atteinte aux droits des coindivisaires.
Comment fixe-t-on le montant de l’indemnité d’occupation ?
Le montant de l’indemnité peut être fixé d’un commun accord par les coindivisaires.
En cas de désaccord, le montant de l’indemnité relève du pouvoir d’appréciation du juge. Généralement, il tient compte de la valeur locative du bien. Il est conseillé de fournir plusieurs estimations locatives d’agence immobilière.
L’indemnité est due à l’indivision pour la période allant du premier jour de la jouissance privative ou au plus tôt au début de l’indivision, jusqu’à la libération des lieux ou au plus tard au jour du partage.
A quel moment doit-on payer l’indemnité d’occupation ?
En principe, le paiement de l’indemnité d’occupation aura lieu au moment du partage. Le notaire procédera alors aux comptes et établira l’acte de partage.
Les indivisaires, seul ou via des avocats, doivent dans un premier temps essayer de trouver une solution amiable.
En cas d’échec, il faudra saisir le juge afin de demander la condamnation de l’indivisaire au paiement de l’indemnité d’occupation.
Le juge fixera le montant de l’indemnité.
L’article 815-11 du Code civil permet de demander au Tribunal un règlement annuel ou mensuel de l’indemnité.
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039367245
Si le juge condamne l’indivisaire au paiement de l’indemnité, celle-ci sera versée à l’indivision. Le bénéfice sera attribué à la masse, quitte à être partagé par la suite à l’ensemble des indivisaires dans le cadre d’une demande concomitante en partage provisionnel des bénéfices de l’indivision.
Le délai d’action est de 5 ans et court à compter du moment où l’indivisaire qui réclame le paiement a eu connaissance de l’utilisation privative du bien par l’indivisaire. Si l’occupation dure depuis plus de 5 ans, il ne sera possible de réclamer le paiement que sur les cinq dernières années écoulées.
Ces actions permettent aux coindivisaires d’obtenir :
- le paiement par l’occupant du bien de l’indemnité d’occupation déjà due,
- ainsi qu’un paiement mensuel de l’indemnité à venir jusqu’au partage ou jusqu’à la fin de l’occupation privative.
Pour en savoir plus, n’hésitez pas à contacter notre cabinet.