Il est possible de verser tout ou partie d’une prestation compensatoire en laissant à son ex-conjoint l’usage du logement familial, par l’attribution d’un usufruit ou d’un droit d’usage et d’habitation, temporaire ou viager. Encore faut-il choisir le bon outil : chacun obéit à des règles juridiques, fiscales et patrimoniales très différentes.
La situation est fréquente. Après vingt ans de mariage sous le régime de la séparation de biens, un époux, seul propriétaire de l’appartement familial, doit une prestation compensatoire à son épouse. Celle-ci a mis sa carrière entre parenthèses, ses revenus sont modestes, et les enfants, adolescents, vivent en résidence alternée. Le mari ne veut pas vendre le bien, ni s’endetter pour payer un capital élevé. Mais il souhaite que la mère de ses enfants soit en sécurité sur le plan du logement, au moins pour quelques années.
Au cabinet Elkouby Salomon, avocat en droit de la famille et du patrimoine à Paris, nous accompagnons régulièrement des couples dans cette réflexion lors d’un divorce, le plus souvent par consentement mutuel. Cet article répond aux questions concrètes que se posent les époux lorsque le logement devient une pièce de la prestation compensatoire.
Peut-on payer une prestation compensatoire en laissant le logement à son ex-conjoint ?
Oui : l’article 274 du Code civil permet d’exécuter la prestation compensatoire en capital par l’attribution d’un droit temporaire ou viager d’usufruit, d’usage ou d’habitation sur un bien, y compris un bien propre de l’époux débiteur.
La prestation compensatoire vise à compenser la disparité que la rupture du mariage crée dans les conditions de vie respectives des époux. En principe, elle prend la forme d’un capital. Ce capital peut être versé en argent, mais aussi en nature :
- par l’attribution d’un bien en pleine propriété ;
- par l’attribution d’un droit d’usufruit ;
- par l’attribution d’un droit d’usage et d’habitation.
Ces droits peuvent être temporaires ou viagers. Ils peuvent porter sur un bien commun, indivis ou propre au débiteur. Juridiquement, laisser le logement à son ex-épouse à ce titre n’est donc pas une simple tolérance : c’est une modalité de paiement d’un capital, dont la valeur doit être chiffrée.
Le juge peut-il imposer cette solution au propriétaire ?
Seulement à titre subsidiaire : le juge ne peut imposer un usufruit ou un droit d’usage que si le versement d’une somme d’argent ne suffit pas à garantir le paiement de la prestation compensatoire.
Cette exigence résulte d’une décision du Conseil constitutionnel (n° 2011-151 QPC du 13 juillet 2011), reprise par la Cour de cassation (Cass. 1re civ., 28 mai 2014, n° 13-15.760 ; Cass. 1re civ., 15 avril 2015, n° 14-11.575). En revanche, lorsque c’est l’époux débiteur qui propose lui-même cette modalité, la règle de subsidiarité ne joue plus.
Dans un divorce par consentement mutuel, la question se pose autrement : ce sont les époux, assistés chacun de leur avocat, qui choisissent librement la formule. Le droit réel sur un immeuble devra alors être constaté par un notaire et publié au service de la publicité foncière.
Comment fonctionne l’usufruit temporaire sur le logement familial ?
L’ex-épouse devient usufruitière du logement pour une durée fixée : elle peut l’habiter ou le louer, tandis que l’ex-époux en reste nu-propriétaire et le récupère en pleine propriété au terme prévu.
L’usufruit est un véritable droit réel. Son titulaire a le droit d’user du bien et d’en percevoir les fruits. Concrètement, l’ex-épouse peut vivre dans l’appartement avec les enfants, ou le mettre en location et encaisser les loyers si sa situation change (déménagement, nouvelle union, départ des enfants).
La durée se choisit librement : cinq, sept ou dix ans, jusqu’aux 18 ou 25 ans du plus jeune enfant. Attention : à défaut de durée précisée, l’usufruit est réputé viager. La durée doit donc toujours être écrite noir sur blanc.
Quelles sont les limites de l’usufruit pour le propriétaire ?
L’usufruit bloque la vente du bien et laisse au nu-propriétaire la charge des grosses réparations.
- Vente impossible sans accord : le nu-propriétaire ne peut pas vendre le bien libre sans l’accord de l’usufruitière, et le juge ne peut pas passer outre (art. 815-5, al. 2, du Code civil).
- Grosses réparations : toiture, ravalement, gros œuvre restent à la charge du propriétaire, ce qui peut créer des tensions en cas de travaux importants. L’entretien courant, la taxe foncière et les charges annuelles pèsent, eux, sur l’usufruitière.
- Transmission de la charge : si l’usufruit est viager et que le débiteur décède avant son ex-épouse, ses héritiers (souvent les enfants du couple) recueillent un bien grevé d’usufruit.
L’usufruit temporaire est pertinent lorsque le logement doit constituer la part principale de la prestation compensatoire et que l’on veut offrir au bénéficiaire une réelle souplesse d’utilisation.
Qu’est-ce que le droit d’usage et d’habitation, et en quoi diffère-t-il de l’usufruit ?
Le droit d’usage et d’habitation permet à l’ex-épouse d’occuper le logement avec sa famille, mais sans pouvoir le louer ni céder son droit : c’est un usufruit « allégé », plus protecteur pour le propriétaire.
Comme l’usufruit, il s’agit d’un droit réel, que l’article 274 du Code civil autorise à attribuer, de façon temporaire ou viagère, au titre de la prestation compensatoire. Mais son contenu est plus étroit :
- la bénéficiaire peut habiter le logement avec ses enfants ;
- elle ne peut ni le louer, ni vendre ou donner son droit ;
- le droit est limité à ce qui est nécessaire à son logement et à celui de sa famille : il ne s’étend pas nécessairement aux dépendances (jardin, parking, cave) sans clause expresse.
Le propriétaire peut-il vendre le logement pendant la durée du droit d’usage ?
Oui : le propriétaire conserve la possibilité de vendre, l’acquéreur devant simplement respecter le droit d’usage et d’habitation jusqu’à son terme.
C’est une différence majeure avec l’usufruit : la titulaire d’un droit d’usage ne peut pas invoquer l’article 815-5 du Code civil pour bloquer la vente. En pratique, un bien occupé se vend avec une décote, mais le propriétaire garde la main sur son patrimoine.
En revanche, il reste tenu des grosses réparations et est privé de la jouissance du bien. Le décès du débiteur ne met pas fin au droit, qui continue de grever le bien entre les mains de ses héritiers.
Le droit d’usage est-il adapté pour les enfants ?
Oui, c’est souvent la formule la plus équilibrée : elle garantit aux enfants un cadre de vie stable et familier, où ils continuent de vivre avec l’un de leurs parents, à temps plein ou en alternance, pendant leur scolarité, sans déposséder durablement le propriétaire.
Caler la durée sur la majorité ou la fin des études du plus jeune enfant permet de répondre à un besoin identifié et limité dans le temps. Le parent propriétaire sait à quelle date il retrouvera la libre disposition de son bien, et l’autre parent dispose du temps nécessaire pour reconstruire son autonomie, tandis que les enfants conservent leurs repères.
Une simple convention d’occupation gratuite ou précaire suffit-elle ?
Non : une convention d’occupation gratuite ou précaire n’est pas une modalité de la prestation compensatoire. Elle peut seulement accompagner une période transitoire.
Les articles 270 et 274 du Code civil énumèrent les formes possibles de la prestation compensatoire : somme d’argent, attribution d’un bien en propriété, usufruit, droit d’usage et d’habitation, ou rente. La convention d’occupation précaire n’y figure pas. C’est un contrat de droit commun, qui ne crée aucun droit réel au profit de l’occupante.
Surtout, la précarité doit reposer sur des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties : attente d’une vente, de travaux, de l’obtention d’un prêt par un acquéreur. Elle ne peut pas résulter du seul souhait du propriétaire de reprendre le bien quand il le veut. À défaut, le risque est une requalification en bail.
Pour l’épouse créancière, c’est la solution la moins sécurisante. Pour l’époux débiteur, elle n’ouvre droit à aucune réduction d’impôt au titre de la prestation compensatoire.
Comment évalue-t-on un usufruit ou un droit d’usage attribué à titre de prestation compensatoire ?
La valeur du droit doit obligatoirement figurer dans le jugement ou la convention de divorce ; elle se calcule à partir de la valeur totale du bien, en appliquant le plus souvent le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts.
L’article 1080 du Code de procédure civile impose de préciser la valeur du droit attribué. La Cour de cassation censure les décisions qui attribuent un usufruit sans le chiffrer (Cass. 1re civ., 19 avril 2005, n° 03-19.691 ; Cass. 1re civ., 11 février 2009, n° 08-11.137). Elle a précisé le 14 janvier 2026 (n° 23-22.958) que l’usufruit sur l’ancien domicile conjugal s’évalue par référence à l’entière valeur du bien, terrain et construction compris.
- Usufruit temporaire : 23 % de la valeur en pleine propriété par période de dix ans, sans fraction. Un usufruit de cinq ou de sept ans vaut donc, fiscalement, autant qu’un usufruit de dix ans.
- Usufruit viager : un pourcentage fonction de l’âge de l’usufruitière (par exemple 60 % entre 41 et 50 ans).
- Droit d’usage et d’habitation : la valeur de l’usufruit correspondant, diminuée d’une décote de 20 %, admise par l’administration fiscale (BOI-ENR-DMTG-20-10-20-20, § 210).
Une méthode économique, fondée sur les revenus locatifs futurs, aboutit souvent à une valeur plus élevée que le barème fiscal. L’écart peut devenir un enjeu de négociation.
Exemple chiffré : que vaut le logement laissé pendant dix ans ?
Pour un appartement estimé à 850 000 €, un usufruit de dix ans vaut fiscalement 195 500 € et un droit d’usage et d’habitation de dix ans 156 400 €.
| Outil (durée 10 ans) | Calcul | Valeur retenue |
|---|---|---|
| Usufruit temporaire | 850 000 € × 23 % | 195 500 € |
| Droit d’usage et d’habitation | 195 500 € × 80 % | 156 400 € |
| Valeur locative économisée (repère économique) | 3 500 € × 120 mois | 420 000 € |
Quelles sont les conséquences fiscales pour chacun des époux ?
L’usufruit et le droit d’usage attribués à titre de prestation compensatoire sont assimilés à un capital : l’époux débiteur bénéficie d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 7 625 €, tandis que l’épouse bénéficiaire doit anticiper l’impôt sur la fortune immobilière.
| Usufruit temporaire | Droit d’usage et d’habitation | Occupation gratuite ou précaire | |
|---|---|---|---|
| Nature juridique | Droit réel (usage + revenus) | Droit réel limité à l’occupation | Simple contrat |
| Louer le bien | Oui | Non | Non |
| Vente par le propriétaire | Bloquée sans accord | Possible, droit maintenu | Selon la convention |
| Valeur fiscale (10 ans) | 23 % de la pleine propriété | 23 % × 80 % = 18,4 % | Pas de barème |
| Réduction d’impôt du débiteur | Oui (25 %, plafond 30 500 €) | Oui (25 %, plafond 30 500 €) | Non |
| IFI | Bénéficiaire imposée sur la pleine propriété | Bénéficiaire imposée sur la pleine propriété | Reste au propriétaire |
- Réduction d’impôt (art. 199 octodecies CGI) : 25 % de la valeur retenue, dans la limite de 30 500 €, soit 7 625 € au maximum. Elle suppose une prestation en capital, sans mélange avec une rente.
- IFI (art. 968 CGI) : l’usufruitière, comme la titulaire d’un droit d’usage, déclare la valeur de la pleine propriété du logement si elle est assujettie. Le point est à vérifier si elle détient déjà d’autres biens ou attend une succession.
- Plus-value et frais d’acte : l’attribution ne déclenche pas d’imposition de plus-value pour le débiteur. Les droits dus lors de l’acte notarié sont calculés sur la valeur fiscale du droit attribué ; le notaire en précisera le montant exact.
Peut-on modifier plus tard l’usufruit ou le droit d’usage accordé à son ex-conjoint ?
En principe non : une prestation compensatoire versée en capital, y compris sous forme d’usufruit ou de droit d’usage, est définitive et ne peut pas être révisée une fois le divorce prononcé.
C’est toute la différence avec la pension alimentaire versée pour les enfants, qui reste révisable en cas de changement de situation. Le remariage de l’ex-épouse, un héritage reçu ou une nouvelle situation professionnelle ne suffisent pas, à eux seuls, à remettre en cause le droit attribué. Seule une erreur matérielle sur la valeur peut être rectifiée (art. 462 du Code de procédure civile).
Le bénéficiaire d’un droit viager ne peut pas davantage en exiger la conversion en rente ou en capital. La souplesse doit donc être pensée dès la rédaction de la convention.
Comment sécuriser la solution dès le départ ?
En fixant une durée précise, en répartissant clairement les charges et en anticipant l’avenir du bien dans la convention de divorce.
- Une durée calibrée : un terme fixe (cinq, sept, dix ans) ou lié aux enfants (majorité, fin des études du plus jeune), pour éviter un droit viager lourd pour le propriétaire et ses héritiers.
- La répartition des charges : taxe foncière, charges de copropriété, travaux, assurance, remboursement du crédit immobilier.
- Des clauses d’adaptation, par des opérations juridiques autonomes ;
- Une combinaison d’outils : droit d’usage temporaire et capital complémentaire, prise en charge des études des enfants, ou financement partiel d’un futur achat.
L’ex-épouse pourra-t-elle racheter le logement plus tard ?
Oui, si les deux ex-époux en sont d’accord : un rachat ultérieur du bien, ou du droit d’occupation, reste possible, mais il s’agira d’une opération patrimoniale distincte de la prestation compensatoire.
Cette perspective est précieuse lorsque l’épouse bénéficiaire peut s’attendre à recevoir une donation ou une succession importante. La convention peut, par exemple, organiser un droit de priorité en cas de vente du bien. Le propriétaire, lui, peut à tout moment proposer le rachat du droit pour libérer le logement par anticipation.
Quelle est la solution la plus adaptée pour laisser le logement à son ex-épouse ?
Lorsque l’objectif est d’assurer temporairement la sécurité du logement de l’ex-épouse et des enfants tout en préservant son patrimoine, le droit d’usage et d’habitation temporaire est souvent le meilleur compromis.
Il protège l’occupante et les enfants, laisse au propriétaire la possibilité de vendre et ouvre droit à la même réduction d’impôt que l’usufruit, pour une valeur moindre. L’usufruit temporaire se justifie davantage lorsque le logement constitue l’essentiel de la prestation compensatoire et que la bénéficiaire a besoin de pouvoir le louer. L’occupation gratuite ou précaire, enfin, ne doit servir qu’à gérer une courte transition.
Chaque situation reste singulière : âge des enfants, valeur du bien, crédit en cours, perspectives patrimoniales de chacun. Le bon montage se construit avec l’avocat de chaque époux et le notaire, dans un esprit de dialogue.
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